Najem krótkoterminowy – czyli, najprościej mówiąc, wynajmowanie mieszkania na doby – to coraz popularniejsza forma wynajmu nieruchomości w Polsce, zwłaszcza w dużych miastach i kurortach turystycznych. Właścicieli lokali kuszą zarobki – mimo większego nakładu pracy kilkukrotnie wyższe niż w przypadku tradycyjnego najmu. Dla turystów to tańsza i bardziej elastyczna opcja niż hotel, bo poza samym noclegiem mają do dyspozycji m.in. kuchnie i inne, typowe dla mieszkań, przestrzenie. Nic dziwnego, że portale umożliwiające takie formy najmu biją rekordy popularności. Co jest szczególnie widoczne w Warszawie.
Zainteresowanie stolicą Polski jako destynacją turystyczną stale rośnie. W 2023 Warszawa została nagrodzona zaszczytnym tytułem najbardziej atrakcyjnego miejsca turystycznego w Europie w konkursie European Best Destinations 2023. „[Miasto] piękne, przyjazne, zielone, otwarte na świat, idealne dla rodzinnego city breaku, wakacji kulturalnych, doświadczenia zakupów, romantycznego pobytu. Warszawa, Twoje European Best Destinations 2023 oferuje coś dla każdego” – można było przeczytać na stronie konkursu.
Zachwyconych miastem turystów trzeba gdzieś pomieścić, na czym korzystają portale typu Airbnb czy Booking.com. Po pandemii COVID-19 rynek najmu krótkoterminowego wrócił na ścieżkę intensywnego wzrostu: obecnie podaż przewyższa stan sprzed pandemii o około 30%. Oznacza to, że na około 100 oddawanych nowych mieszkań w Warszawie na platformach typu Airbnb przybywało około 20 nowych ofert! Wyzwaniom związanym z najmem krótkoterminowym w Warszawie przyglądają się naukowcy z Uniwersytetu Warszawskiego.
Airbnb w Warszawie
Sytuację na rynku najmu krótkoterminowego w Warszawie analizuje zespół badawczy z Digital Economy Lab (DELab) UW, który tworzą dr Kristóf Gyódi, dr Wojciech Hardy i dr Joanna Mazur. Najnowsze opracowanie zostało opublikowane we wrześniu 2024 r. Analiza opierała się na bazie danych (przygotowanej przez firmę AirDNA), na którą składały się informacje o ofertach zamieszczonych na platformach Airbnb oraz VRBO. Na ich podstawie badacze z UW przedstawili raport uwzględniający dynamikę zmian w podaży (liczbie ofert dostępnych na wynajem), koncentrację przestrzenną, profesjonalizację oraz przychody rynku.
Liczba ofert wystawionych na Airbnb i VRBO w Warszawie wynosiła w lutym 2024 r. 9631, z czego 86% to całe mieszkania. Co ciekawe, na tej formie „ekonomii współdzielenia” – jak reklamuje swoje usługi m.in. portal Airbnb – wcale nie korzystają „dzielący się” mieszkańcy. Rynek jest bowiem mocno sprofesjonalizowany. 74% ofert należy do podmiotów zarządzających co najmniej 4 lokalami, a 91% ofert to usługi, których w ogóle nie można zaliczyć do „ekonomii współdzielenia”. Dość powiedzieć, że zaledwie 5% profili użytkowników poszczególnych portali odpowiadało za aż 51% aktywnych ofert oraz 73% przychodów w 2023 r.
Łatwo dostrzegalne jest również mocne skoncentrowanie przestrzenne. 75% ofert znajduje się w promieniu 5 km od stacji metra Centrum. Udział całych mieszkań wystawionych na Airbnb i VRBO wynosił w analizowanym czasie ok. 0,7% zasobów mieszkalnych w Warszawie; w samym Śródmieściu udział ten wynosił jednak już ok. 3,5%. Jak podkreślają badacze, udział ten ma trend wzrostowy, gdyż podaż na Airbnb i VRBO dynamicznie rośnie – w 2023 r. o ponad 35%! A liczby te należy doszacować jeszcze o 4400 apartamentów wystawianych wyłącznie na Booking.com.
Komu przeszkadza Airbnb?
Dotychczasowe badania nad najmem krótkoterminowym prowadzone na obszarze innych europejskich miast pokazują, że ta forma „ekonomii współdzielenia” niesie ze sobą szereg wyzwań. W najpopularniejszych turystycznych destynacjach dochodzi na przykład do sytuacji, w której właściciele mieszkań zmieniają przeznaczenie lokali na najem krótkoterminowy na masową skalę, wypierając lokalnych mieszkańców. Nieregulowany rozwój tego rynku obniża również komfort życia ze względu na zwiększony hałas. Tworzenie się całych rejonów przeznaczonych pod wynajem skutkuje rozpadem społeczności lokalnej, a także prowadzi do zaniku tkanki miejskiej. Problem jest na tyle palący, że władze miast są zmuszone do podejmowania regulacyjnych kroków.
Tzw. ilościowe już w 2014 r. wprowadziły władze miejskie Amsterdamu. Chodzi o tzw. wakacyjny wynajem mieszkań, w myśl którego właściciele mogli wynajmować turystom swoje lokale maksymalnie przez 60 dni w roku. Na początku 2019 r. – po orzeczeniu sądu, w którym stwierdzono, że tego typu wynajem na dłużej niż 30 dni w roku jest formą wycofania nieruchomości z rynku – czas ten skrócono o połowę. W Londynie limit ten od 2015 r. wynosi 90 dni, a wynajem krótkoterminowy związany jest z obowiązkiem zapłaty podatku lokalnego. Aby właściciel mieszkania mógł przekroczyć ten limit, musi otrzymać odpowiednie zezwolenie. Władze miejskie współpracują w tym zakresie z liderem najmu krótkoterminowego, czyli Airbnb. W 2017 r. portal wprowadził na swojej stronie automatyczny limit dostępności do 90 dni rocznie.
Innym rodzajem środków regulacyjnych są ograniczenia lokalizacyjne. W styczniu 2020 r. w Amsterdamie ustanowiono limit liczby licencji B&B (na tworzenie miejsc noclegowych) przyznawanych na dzielnicę. W lipcu tego samego roku wprowadzono zakaz wynajmu wakacyjnego w trzech dzielnicach Amsterdamu, który jednak zniesiono wyrokiem sądu w 2021 r. Istotnym elementem strategii przyjętej przez władze miejskie Amsterdamu jest współpraca z Airbnb w zakresie m.in. udostępniania danych o ofertach czy wymogu wprowadzania numerów rejestracyjnych ofert. Podobną współpracę w 2023 r. nawiązały z portalem władze miejskie Berlina.
Turystyfikacja Warszawy
Warszawa nie wprowadziła jak dotąd odpowiednich regulacji, które zwiększyłyby kontrolę nad rynkiem najmu krótkoterminowego i ograniczyłyby negatywne skutki „turystyfikacji”.
Zdaniem badaczy z UW, takie rozwiązania są jednak w naszej stolicy potrzebne. Dzięki nim władze miejskie mogą ograniczyć nadmierny rozrost rynku. To szczególnie istotne z perspektywy miejscowych społeczności.
– Głównym wyzwaniem jest tu dostępność mieszkań dla lokalnych mieszkańców. Najem krótkoterminowy może skutkować wyższymi cenami najmu oraz nieruchomości – zauważa dr Kristóf Gyódi.
– Intensywna debata dotycząca regulacji najmu krótkoterminowego toczy się zarówno w europejskich, jak i w polskich metropoliach. Grono miast wprowadzających regulacje na świecie jest coraz szersze, co umożliwia korzystanie z dobrych praktyk i skonstruowanie efektywnych przepisów. Zainteresowanie uporządkowaniem tego rynku jest szczególnie wysokie nie tylko w Warszawie, ale też w innych miastach z dużą podażą noclegów, takich jak Kraków czy Sopot – dodaje naukowiec.
Kontrola i regulacja pozwalają również władzom miejskim walczyć z nadużyciami tego rynku, delegalizując oferty niespełniające odpowiednich standardów. Sukces tego typu działań uzależniony jest jednak od ścisłej współpracy władz miejskich z portalami zajmującymi się najmem krótkoterminowym, jak np. Airbnb. To one są bowiem w stanie przekazywać dane dotyczące lokali przeznaczonych na wynajem, to one są również w stanie egzekwować ograniczenia i limity ustanowione przez władze lokalne.
Tu naszym turystycznym perełkom z pomocą przychodzi unijna legislacja. Od połowy maja ub.r. obowiązuje rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. w sprawie krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Akt prawny formułuje warunki przekazywania danych przez platformy organom państwowym. Unijne rozporządzenie stanowi szansę dla Warszawy na stworzenie rejestru mieszkań objętych najmem krótkoterminowym oraz dostępu do danych z platform cyfrowych, co umożliwi przygotowywanie bardziej precyzyjnych analiz i monitorowanie wpływu na rynek mieszkaniowy.
